Рынок жилья в Испании в 2026 году столкнётся с заметным снижением числа сделок, но это не приведёт к удешевлению недвижимости. Согласно последнему прогнозу BBVA Research, объём купли-продажи жилья сократится на 7,3% по итогам года. Одновременно цены, наоборот, вырастут примерно на 12%. Причина — сохраняющийся разрыв между спросом и предложением.
Продаж станет меньше, но рынок останется активным
BBVA Research пересмотрел прогноз после более слабой, чем ожидалось, динамики рынка в первые месяцы 2026 года. Теперь аналитики ожидают снижение количества сделок на 7,3%.
При этом речь не идёт о резком обвале рынка. По оценке BBVA Research, даже после сокращения объёма операций продажи останутся на исторически высоком уровне.
В 2027 году прогнозируется умеренное восстановление: количество сделок должно увеличиться на 0,6% и немного превысить 700 000 объектов.
Почему жильё продолжит дорожать
Главная причина роста цен — нехватка доступного предложения. Спрос на недвижимость поддерживают относительно низкие процентные ставки, рост занятости и реальных зарплат, активное формирование новых домохозяйств, в том числе за счёт иммиграции, а также сохраняющийся высокий спрос со стороны иностранных покупателей.
Однако существующего предложения недостаточно, чтобы удовлетворить этот спрос. В результате сокращение числа сделок не сопровождается снижением цен.
BBVA Research прогнозирует рост стоимости жилья на 12% в 2026 году и ещё на 5,7% в 2027-м.
Новое строительство растёт, но отстаёт от потребности
Строительство жилья в Испании будет увеличиваться. BBVA Research ожидает роста числа разрешений на новое строительство на 10,1% в 2026 году и на 12,6% в 2027 году.
Количество начатых строительством домов должно вырасти со 139 000 в 2025 году до 153 000 в 2026-м и 170 000 в 2027-м.
Инвестиции в жилищное строительство при этом увеличатся до 5,7% ВВП в 2026 году и до 6% в 2027 году.
Но даже эти темпы недостаточны. Количество новых домохозяйств оценивается в 223 000 в 2026 году и ещё в 217 000 в 2027-м. Поэтому разрыв между количеством новых семей и объёмом строительства продолжит увеличиваться.
Дефицит жилья может достигнуть 885 тысяч объектов
По прогнозу BBVA Research, накопленный дефицит жилья увеличится примерно до 885 000 объектов к 2027 году. Наиболее остро проблема будет проявляться в районах, где спрос растёт быстрее всего.
Для сравнения, уже в 2025 году дефицит оценивался примерно в 700 000 домов. Таким образом, увеличение строительства само по себе пока не позволяет переломить ситуацию.
Среди основных препятствий аналитики называют нехватку подготовленных земельных участков, дефицит рабочей силы в строительстве, регуляторную неопределённость и сложность градостроительных процедур.
Электросети тоже становятся ограничением для нового жилья
Одним из менее очевидных препятствий для строительства становится доступ к электрической сети. BBVA Research указывает, что более 80 000 запланированных домов зависят от строительства новой электрической инфраструктуры.
В конце 2025 года 88% распределительных узлов имели менее 1 МВт свободной мощности. При этом расширение сети в крупных новых районах может занимать от пяти до восьми лет.
Это означает, что даже при наличии земли и спроса отдельные жилые проекты могут откладываться из-за отсутствия необходимой электрической мощности. Аналитики предлагают ускорять инвестиции в сети, улучшать координацию между энергетическим и градостроительным планированием и эффективнее распределять доступную мощность.
Что будет с рынком жилья дальше
В ближайшие годы испанский рынок недвижимости, по прогнозу BBVA Research, будет развиваться в условиях парадоксальной ситуации: сделок станет меньше, но жильё продолжит дорожать.
Падение продаж связано прежде всего с тем, что высокие цены и ограниченное предложение не позволяют части покупателей выйти на рынок. При этом фундаментальный спрос остаётся сильным.
Государственный жилищный план на 2026–2030 годы BBVA Research оценивает положительно, отмечая увеличение финансирования, развитие постоянного государственного жилищного фонда, меры по индустриализации строительства, подготовке земель и повышению прозрачности рынка. Однако аналитики считают, что этих мер недостаточно для быстрого устранения накопленного дефицита.
Для покупателей это означает, что снижение числа сделок в 2026 году не обязательно создаст условия для выгодной покупки. При сохраняющемся дефиците жилья конкуренция за доступные объекты остаётся высокой, а прогноз роста цен указывает на дальнейшее повышение стоимости недвижимости.