Euríbor в августе 2026 года завершает месяц около отметки 3%. Индекс двенадцатимесячных ставок, который используется как ориентир для стоимости многих ипотечных кредитов в Испании, второй месяц подряд растёт и достиг максимального уровня почти за два года. На фоне дорогого жилья это усиливает давление на покупателей, хотя пока не привело к массовому сокращению спроса.
Как рост euríbor отражается на ипотеке
Удорожание денег прежде всего увеличивает ежемесячную нагрузку по кредиту. Согласно приведённому в исходном материале примеру, переменная ипотека на 150 000 евро сроком на 25 лет с дифференциалом euríbor + 1% может обходиться примерно на 780–800 евро в год дороже.
При этом рост базового индекса не переносится на новые ипотечные кредиты автоматически и в полном объёме. По словам директора по продажам и развитию бизнеса Huspy Mortgages Франсиско Сантоса, банки продолжают конкурировать за наиболее надёжных клиентов и предлагают некоторым из них ставки ниже самого значения euríbor.
Основной эффект проявляется в оценке платёжеспособности. Чем выше стоимость денег, тем больше становится ежемесячный платёж по той же сумме долга и тем сильнее ухудшаются показатели долговой нагрузки, которые банки учитывают при анализе риска. Поэтому покупатели всё чаще заранее выясняют, какую сумму они способны профинансировать.
Покупатели не уходят с рынка
Несмотря на рост стоимости финансирования, данных о резком охлаждении спроса пока нет. По данным Fotocasa, ипотеку используют 68% покупателей жилья — всего на один процентный пункт меньше, чем годом ранее. Это означает, что массового отказа от покупки жилья из-за новых условий финансирования пока не наблюдается.
Однако поведение покупателей меняется. Они становятся осторожнее и чаще рассчитывают доступный бюджет до начала поиска недвижимости. 58% покупателей заранее обращаются в банк, чтобы определить свои возможности по финансированию. Это на пять процентных пунктов больше, чем годом ранее.
Ещё заметнее вырос интерес к фиксированным ставкам: 76% покупателей, участвующих в исследовании, выбирают ипотеку с фиксированной ставкой, что на десять пунктов больше показателя 2025 года. Одновременно каждый четвёртый покупатель сначала должен продать другую недвижимость, чтобы профинансировать новую покупку; годом ранее таких покупателей было 20%.
Главным препятствием остаётся не только ставка
Рост euríbor усиливает проблему, которая уже существует на рынке недвижимости: высокую стоимость жилья и необходимость иметь значительные накопления для первоначальных расходов.
Почти шесть из десяти ипотечных покупателей нуждаются в дополнительном финансировании даже для покрытия первоначальных расходов, связанных с покупкой. Особенно сложно это для тех, кто впервые выходит на рынок и не располагает ранее приобретённой недвижимостью или другим капиталом.
Структура покупателей также показывает, что рынок становится более избирательным. 66% тех, кто в итоге приобретает жильё, относятся к группам с высоким или выше среднего социально-экономическим уровнем. Ещё 30% относятся к среднему классу.
Что это означает для рынка недвижимости
Сейчас повышение euríbor скорее меняет поведение покупателей, чем полностью разворачивает ситуацию на рынке. Люди тщательнее рассчитывают доступную сумму кредита, чаще консультируются с банками и предпочитают фиксировать ставку, чтобы снизить неопределённость будущих платежей.
Предыдущий цикл повышения ставок показывает, насколько чувствительной может быть долговая нагрузка. По расчётам CaixaBank Research, с марта 2022 года по июль 2024 года медианное соотношение ипотечного платежа и доходов домохозяйств с переменными кредитами увеличилось примерно на три процентных пункта.
Таким образом, euríbor около 3% становится дополнительным барьером для покупателей, особенно для тех, у кого мало накоплений или высокая долговая нагрузка. Но на момент публикации исходного материала он ещё не привёл к массовому уходу покупателей с рынка: основная реакция заключается в более осторожном выборе кредита и более строгой оценке собственной финансовой возможности.