Конгресс депутатов Испании 2 октября отклонил два королевских декрета о жилье, которые правительство одобрило 29 сентября. Для рынка аренды это означает возврат к правилам, действовавшим до принятия этих документов: новые механизмы продления договоров, ограничения повышения арендной платы и регулирование сезонной аренды больше не применяются.
Оба декрета успели вступить в силу лишь на короткое время. Первый начал действовать 1 октября, второй — 2 октября, в день голосования в Конгрессе. После отказа парламента их действие прекращено, поэтому новые нормы не распространяются на договоры и ситуации, которые должны были регулироваться ими.
Какие изменения отменены
Одно из главных последствий касается договоров аренды, срок которых истекает до конца 2028 года. Первый декрет предусматривал возможность чрезвычайного продления до двух лет. Одновременно вводилось временное ограничение роста арендной платы на уровне 2% для предусмотренных законом случаев. После отклонения декрета эти положения отменены.
Второй документ предусматривал более длительное автоматическое продление договоров после завершения первоначального срока и обычных продлений: до пяти лет для ряда договоров и до семи лет, если собственником является компания. Также предполагалось увеличить срок предварительного уведомления о прекращении аренды и в отдельных случаях установить компенсацию арендатору. Эти правила также не вступили в окончательную силу.
Отдельно отменена новая система регулирования сезонной аренды. Договоры временного проживания должны были иметь реальную и подтверждаемую причину, а их обычный срок ограничивался 12 месяцами. Планировалось также изменить правила аренды комнат, в том числе установить ограничение на совокупную стоимость всех комнат в одной квартире. После отклонения декретов продолжает действовать прежний порядок.
Парламентское голосование также отменило ряд мер, касавшихся рынка недвижимости. Среди них были ограничения до конца 2028 года на отдельные покупки жилья инвестиционными структурами, специальные правила приостановки некоторых выселений уязвимых семей, а также часть мер по увеличению предложения доступного жилья.
Не вступили в силу и предусмотренные декретами налоговые изменения. В частности, планировалось установить НДС 10% для туристической и краткосрочной аренды, предоставить муниципалитетам возможность вводить дополнительные надбавки к IBI для определенного туристического жилья и изменить налогообложение отдельных Socimi. Пакет также включал налоговые вычеты для некоторых арендаторов и собственников, новые гарантии и финансовые инструменты для доступа к жилью и снижение НДС до 4% для определенных видов защищенного жилья.
Отклонение декретов произошло на фоне спора о том, какие меры нужны для решения дефицита жилья в Испании. По данным, приведенным в одном из материалов, Банк Испании оценивал накопившийся в 2021–2025 годах дефицит примерно в 750 000 жилых объектов. Заместитель управляющего Банка Испании также предупреждала о возможном увеличении разрыва еще примерно на 300 000 объектов в 2026–2028 годах, что может поднять общий дефицит выше миллиона.
Эксперты, опрошенные El Periódico, указывали, что одной из проблем остается недостаток предложения и медленная подготовка земель под строительство. В частности, обсуждалась необходимость реформы законодательства о земле, которая в окончательный текст декретов не вошла. Представители рынка недвижимости также отмечали значение скорости выдачи разрешений и правовой определенности для собственников и инвесторов.
При этом позиции участников рынка по самим декретам различались. Профсоюзы и организации арендаторов выступали за их конвалидацию, указывая на защиту арендаторов, регулирование сезонной аренды и автоматическое продление договоров. Представители собственников и рынка недвижимости, напротив, предупреждали, что дополнительные обязательства и ограничения могут повысить риски для частных владельцев и повлиять на предложение арендного жилья.
Для арендаторов и собственников главное практическое следствие голосования состоит в том, что новые правила не заменили действующее законодательство. При заключении или продлении договора следует ориентироваться на нормы, действующие после отмены декретов, а не на положения, которые правительство предлагало в конце сентября. Новые изменения в сфере жилья потребуют отдельного законодательного решения.