Рост цен на жильё в Испании всё чаще становится поводом для политических споров. Одним из самых популярных объяснений подорожания недвижимости называют активность иностранных покупателей. Однако последние данные Банка Испании показывают, что в случае Мадрида эта версия далеко не всегда соответствует реальности.
Согласно исследованию регулятора, в 2025 году иностранцы-нерезиденты приобрели лишь 1,6% всех жилых объектов, проданных в провинции Мадрид. Несмотря на громкие заявления о «зарубежных инвесторах, скупающих квартиры», их фактическое присутствие на столичном рынке остаётся минимальным.
Откуда появился миф о массовой скупке жилья иностранцами
На фоне стремительного роста цен многие жители Испании ищут объяснение происходящему. В общественных дискуссиях нередко звучит мнение, что иностранные инвесторы выкупают квартиры для сохранения капитала или сдачи в аренду, тем самым вытесняя местных покупателей.
Подобная ситуация действительно наблюдается в некоторых туристических регионах страны. Именно поэтому тема быстро стала частью политической повестки и обсуждается как на муниципальном, так и на национальном уровне.
Однако статистика показывает, что нельзя автоматически переносить ситуацию с побережья на Мадрид.
Как выглядит Мадрид на фоне других регионов
По данным Банка Испании, доля иностранных нерезидентов среди покупателей жилья в Мадриде составила всего 1,6%. Для сравнения, в Аликанте этот показатель достиг 33,3%, в Малаге — 27,9%, на Балеарских островах — около 23%, а в провинции Санта-Крус-де-Тенерифе превысил 20%.
Даже Барселона, которую также часто связывают с международным спросом на недвижимость, показала более высокий результат — около 2,2% всех сделок.
Эксперты отмечают, что Мадрид остаётся прежде всего городом постоянного проживания и деловой активности, а не курортным направлением. Поэтому структура спроса здесь существенно отличается от прибрежных регионов.
Что действительно толкает цены вверх
Аналитики Банка Испании считают, что основная причина подорожания жилья заключается в дисбалансе между спросом и предложением. Население столичного региона продолжает расти, создаются новые домохозяйства, увеличивается число специалистов, переезжающих в Мадрид по работе.
При этом объёмы строительства не успевают за растущим спросом. Получение разрешений на строительство занимает длительное время, а свободных участков в наиболее востребованных районах становится всё меньше.
Дополнительное давление оказывает рынок аренды. Высокие арендные ставки стимулируют часть жителей переходить к покупке собственного жилья, что ещё больше увеличивает конкуренцию за доступные объекты.
Сколько жилья принадлежит иностранцам
По оценкам Банка Испании, иностранцы-нерезиденты владеют примерно 545 тысячами объектов недвижимости по всей стране. Это около 2% общего жилищного фонда Испании.
Хотя ежегодно они приобретают десятки тысяч объектов, влияние такого спроса концентрируется главным образом в туристических районах Средиземноморского побережья и на островах. Именно там иностранный капитал действительно может заметно влиять на рынок.
Для Мадрида ситуация выглядит иначе. Большинство сделок совершается испанскими покупателями или иностранцами, которые уже проживают в стране и работают в столичном регионе.
Почему эти данные важны
Публикация отчёта Банка Испании может изменить дискуссию вокруг жилищного кризиса. Если доля иностранных нерезидентов в Мадриде составляет лишь 1,6%, то искать причины роста цен исключительно за пределами страны не имеет смысла.
Эксперты считают, что долгосрочное решение проблемы связано не с ограничением иностранных покупателей, а с увеличением предложения жилья, ускорением строительства и модернизацией градостроительной политики.
Статистика показывает: по крайней мере в Мадриде главный фактор роста цен — не зарубежные инвесторы, а хронический дефицит жилья на фоне растущего спроса.