Налоговые последствия продажи жилья в Испании могут оказаться существенно выше, если при покупке новой недвижимости человек становится владельцем только части объекта. Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) унифицировал критерий по применению освобождения в IRPF при реинвестировании средств от продажи основного жилья.
Согласно решению TEAC, если налогоплательщик продаёт своё основное жильё, а затем покупает новое жильё вместе с другим человеком, налоговая льгота распространяется только на ту часть суммы реинвестирования, которая соответствует доле собственности самого налогоплательщика в новом объекте.
Что изменяет решение TEAC
Речь идёт об освобождении от налога на прирост капитала в IRPF при продаже habitual residence, если полученные средства реинвестируются в покупку другого habitual residence.
TEAC указал, что размер освобождения должен определяться не просто общей суммой, которую человек направил на покупку новой недвижимости, а стоимостью той доли права собственности, которую он приобрёл.
Иными словами, если человек продал жильё, которым владел на 100%, а затем вместе с супругом приобрёл только 50% нового объекта, нельзя автоматически считать всю вложенную сумму собственной реинвестированной суммой для целей налоговой льготы.
Пример: продажа старого жилья и покупка нового с супругом
TEAC рассмотрел дело налогоплательщика, который продал принадлежащую ему на правах личной собственности прежнюю habitual residence.
Стоимость продажи составила 217 739,72 евро, при этом остаток ипотечного долга составлял всего 44,56 евро.
После этого налогоплательщик вместе с супругом приобрёл новую vivienda habitual, построенную в Суанcесе. На момент, когда должен был быть осуществлён реинвестмент, стоимость приобретения нового жилья составляла 170 091,21 евро.
Однако налогоплательщик приобрёл не 100% нового объекта, а 50%.
Именно это обстоятельство стало ключевым для решения TEAC: при расчёте суммы, которая может подпадать под освобождение, необходимо учитывать только стоимость той доли нового жилья, которая вошла в собственность самого налогоплательщика.
Если новая квартира куплена в браке
TEAC отдельно рассматривает ситуацию, когда новое жильё приобретается супругами в режиме sociedad de gananciales.
Если при таком режиме доли супругов специально не определены, предполагается, что каждому принадлежит 50% объекта.
Следовательно, средства одного супруга, использованные для финансирования доли второго супруга, не могут автоматически рассматриваться как реинвестирование первого супруга в собственную недвижимость.
Главным критерием становится не то, откуда поступили деньги и кто фактически перечислил средства, а то, какая доля права собственности на новое жильё была приобретена самим налогоплательщиком.
Можно ли сохранить другую долю собственности
TEAC подчёркивает, что налоговая льгота не требует сохранения в новой недвижимости той же доли собственности, которая была у человека в проданном жилье.
То есть налогоплательщик может продать жильё, которым владел на 100%, и приобрести новое с другой долей собственности.
Однако освобождение будет рассчитываться исходя из фактически приобретённого права собственности в новом объекте.
Если человек продаёт жильё, которым владел полностью, и реинвестирует средства в покупку только 50% новой недвижимости, максимальная сумма, учитываемая для освобождения, ограничивается стоимостью этой 50-процентной доли.
Что это означает для владельцев недвижимости в Испании
Решение особенно важно для людей, которые продают собственное жильё и затем покупают новую недвижимость вместе с супругом, партнёром или другим человеком.
Сам факт направления всей суммы, полученной от продажи прежнего жилья, на приобретение новой недвижимости ещё не означает, что вся эта сумма будет учитываться как собственное реинвестирование для целей IRPF.
Перед такой операцией необходимо учитывать структуру собственности нового объекта. Если человек приобретает только часть жилья, налоговая льгота по реинвестированию также будет ограничена стоимостью этой части.
Таким образом, при планировании продажи одной habitual residence и покупки другой важно заранее оценить не только цену нового объекта, но и долю, которая юридически будет принадлежать самому налогоплательщику.