Совет министров Испании 29 сентября одобрил два королевских декрета о жилье. Первый содержит основной пакет мер: продление защиты от выселений, регулирование сезонной аренды и аренды комнат, ограничения для так называемых «фондов-стервятников», налоговые меры и поддержку доступного жилья. Второй посвящен автоматическому продлению договоров аренды жилья.
Оба документа правительство намерено вынести на внеочередное заседание Конгресса в пятницу, 2 октября. Поэтому на данном этапе речь идет об одобренных Советом министров декретах, которые еще должны пройти парламентскую процедуру конвалидации.
Что меняется для арендаторов и собственников
Для уязвимых арендаторов продлевается действие механизма защиты от выселений до конца 2030 года. Речь идет о случаях, когда человек находится в ситуации экономической и социальной уязвимости и не имеет альтернативного жилья. Одновременно меняются правила, по которым может приостанавливаться выселение при наличии такой уязвимости.
Для действующих договоров аренды предусмотрено чрезвычайное продление на срок до двух лет, если договор заканчивается до 31 декабря 2028 года. Это отдельная мера, не совпадающая с новой системой автоматического продления договоров.
Второй декрет вводит принцип автоматического обновления договоров аренды жилья. Правительство называет его продлением «с гарантиями», однако окончательные условия пока раскрыты не полностью. В частности, еще предстоит определить конкретные сроки таких продлений и обстоятельства, при которых собственник сможет вернуть жилье для личного использования. Поэтому точный практический механизм автоматического продления станет понятен после публикации окончательного текста и его парламентской процедуры.
Одновременно до конца 2027 года устанавливается чрезвычайное ограничение ежегодного повышения арендной платы на уровне 2%, если стороны не договорились иначе. Для крупных собственников ограничение применяется в любом случае. Для остальных арендодателей при отсутствии нового соглашения повышение также не может превышать 2%.
Новые правила затронут и сезонную аренду. Правительство планирует установить требования к договорам временной аренды и аренды комнат, чтобы временный характер договора соответствовал реальной причине пребывания арендатора вне его постоянного места жительства. Цель меры — не допустить использования сезонных договоров как способа обхода гарантий, предусмотренных для обычной аренды жилья.
Отдельно предусмотрена приостановка определенных покупок жилья так называемыми «фондами-стервятниками» до 2028 года. Правительство также собирается изменить налоговый режим Socimi, чтобы стимулировать направление инвестиций в доступное арендное жилье. При этом конкретные юридические критерии, по которым компании будут относиться к категории ограничиваемых покупателей, должны быть закреплены в нормативном тексте.
Для владельцев туристического жилья предусмотрено введение НДС в размере 10%. Ранее правительство рассматривало более высокий показатель в 21%, однако в согласованном варианте установленная ставка ниже.
Пакет также предусматривает налоговые льготы для арендаторов с доходом примерно до 33 000 евро. По оценке правительства, они могут охватить около 1,6 млн домохозяйств. Размер льготы будет зависеть от дохода семьи. Для собственников предусмотрены налоговые стимулы в случаях, когда они сохраняют или снижают стоимость аренды.
Еще одна мера получила название «Tu Casa». Она предназначена для людей, которые имеют достаточный доход для обслуживания ипотеки, но не смогли накопить необходимую сумму для первоначального взноса. Государство планирует предоставлять дополнительное финансирование для покупки первого жилья по ставке 0%.
В сфере государственного и доступного жилья правительство намерено расширить инструменты государственной жилищной организации Casa 47 и увеличить объем недвижимости, находящейся в публичном фонде. Для некоторых видов постоянно защищенного социального жилья предусматривается применение сверхпониженной ставки НДС в размере 4%, что должно снизить стоимость его строительства.
Практическое значение новых правил будет зависеть от того, в каком виде оба декрета будут окончательно конвалидированы Конгрессом. Особенно важны детали автоматического продления договоров: правительство пока не раскрыло полностью сроки действия механизма, перечень гарантий и условия, при которых собственник сможет потребовать возврата жилья. Поэтому арендаторам и владельцам действующих договоров следует ориентироваться прежде всего на окончательный опубликованный текст после завершения парламентской процедуры.