Правительство Испании намерено изменить систему налогообложения доходов от сдачи жилья в аренду. Согласно проекту королевского декрета, который планируется вынести на рассмотрение Совета министров, размер налоговой льготы по IRPF будет зависеть от того, как собственник изменил стоимость аренды при подписании нового договора.
Речь идет не о введении нового налога или штрафа. Вместо этого государство предлагает изменить размер налогового вычета с чистого дохода от аренды. Чем сильнее собственник увеличивает стоимость жилья для нового арендатора, тем меньшую часть дохода он сможет освободить от налогообложения.
Как будет работать новая система
Сейчас повышенные налоговые льготы в основном действуют только в так называемых «напряженных зонах рынка жилья» (zonas tensionadas), которые определяют автономные сообщества. Однако далеко не все регионы воспользовались этим механизмом, поэтому правительство предлагает распространить новую систему на всю территорию Испании.
Проект предусматривает несколько уровней налоговых вычетов.
Если владелец жилья при заключении нового договора не увеличивает арендную плату по сравнению с предыдущим договором (с учетом разрешенной ежегодной индексации), он сможет уменьшить налогооблагаемый доход на 50%.
Если арендная плата будет снижена более чем на 5%, размер налоговой льготы составит не менее 70% независимо от того, находится ли жилье в зоне напряженного рынка.
Одновременно вводится система постепенного сокращения льгот для собственников, повышающих стоимость аренды:
- повышение до 5% — налоговый вычет составит 40%;
- повышение более чем на 5%, но не более 10% — 30%;
- повышение от 10 до 15% — 25%;
- повышение от 15 до 20% — 20%;
- повышение более чем на 20% — всего 15%.
Таким образом, чем выше новая стоимость аренды относительно предыдущего договора, тем больше налог придется заплатить собственнику.
Важно отметить, что изменения не затрагивают ежегодную индексацию действующих договоров аренды. Новые правила будут применяться только при подписании нового контракта после окончания предыдущего.
Когда можно будет полностью избежать налога
Проект предусматривает и максимально выгодные варианты для владельцев жилья.
Если собственник после окончания обязательного срока аренды продлит договор с тем же арендатором и одновременно снизит стоимость аренды более чем на 5%, налоговая льгота может достигнуть 100%. Аналогичная льгота предусмотрена и в случаях, когда жилье сдается новому арендатору по цене ниже государственного индекса арендной платы либо другого контрольного показателя, который определит Министерство жилищной политики.
Дополнительные преимущества сохраняются и для жилья, расположенного в официально признанных напряженных районах.
В таких случаях при снижении стоимости аренды более чем на 5% налоговая льгота составит:
- 95%, если жилье находится в напряженной зоне и сдается арендатору в возрасте от 18 до 35 лет;
- 90%, если выполняется только условие о расположении жилья в напряженной зоне;
- 85%, если жилье сдается молодому арендатору вне напряженной зоны.
Кроме того, предлагается установить налоговую льготу 80% для собственников, которые согласятся продлить действующий договор аренды по цене, не превышающей государственный индекс арендной платы.
Почему правительство предлагает изменить правила
Действующая система налоговых льгот была введена Законом о жилье 2023 года. Однако большинство автономных сообществ, управляемых Народной партией, отказались официально признавать напряженные зоны рынка жилья, поскольку это автоматически предполагает применение ограничений на рост арендной платы.
В результате повышенные налоговые льготы сегодня фактически работают лишь в нескольких регионах, прежде всего в Каталонии, Наварре и Стране Басков.
Новая инициатива должна распространить налоговые стимулы на всю Испанию независимо от решений региональных властей.
Что это означает для владельцев жилья
Если документ будет принят в нынешней редакции, владельцам квартир придется учитывать налоговые последствия еще до подписания нового договора аренды.
При значительном увеличении стоимости аренды налоговая нагрузка возрастет из-за уменьшения размера вычета по IRPF. В то же время сохранение прежней цены или ее снижение позволит существенно сократить сумму налога, а в отдельных случаях практически полностью освободить доход от налогообложения.
Пока речь идет лишь о проекте нормативного акта. Окончательные параметры реформы могут измениться после рассмотрения правительством и последующего утверждения документа.