Рынок аренды жилья в Испании значительно меньше рынка собственности и при этом сильно сосредоточен в двух крупнейших провинциях страны. Согласно исследованию европейского проекта INSPIRE-US, в 2021 году Мадрид и Барселона вместе концентрировали 35,1% всех основных жилых объектов, сдаваемых в аренду в Испании. При этом сама доля арендуемого жилья в стране составляла только 16,1% основного жилого фонда.
Мадрид и Барселона сосредоточили больше трети арендного фонда
Мадридская провинция приходится на 17,6% всех основных жилых объектов, находящихся в аренде, а Барселона — на 17,5%. Вместе это 35,1%.
Для сравнения: на провинцию Валенсия приходится 4,8% арендного фонда Испании, а на Аликанте — 3,8%. Таким образом, Мадрид и Барселона располагают более чем в четыре раза большим арендным фондом, чем Валенсия и Аликанте вместе взятые.
Концентрация объясняется не только размером двух крупнейших агломераций. В самой Барселоне более 20% основных жилых объектов находятся в аренде. В Мадриде этот показатель составляет от 15% до 20%. Более 20% также приходится на аренду в Сеуте и Мелилье, а Балеарские острова и две канарские провинции находятся в диапазоне 15–20%.
Почему доступного жилья для новых арендаторов намного меньше
Показатель 16,1% не означает, что шестая часть жилья постоянно доступна для новых арендаторов. Большая часть этого фонда уже занята жильцами и не выходит на рынок.
Исследование оценивает объём недавней ротации всего в 15,5% от существующего арендного фонда. Это соответствует лишь 1,8% всех основных жилых объектов Испании. Иными словами, из каждых 100 квартир и домов, используемых как основное жильё, менее двух недавно вышли на рынок аренды.
Если учитывать период в пять лет, накопленная доля объектов, недавно вошедших в арендный рынок, составляет около 6%. Такая низкая ротация ограничивает способность рынка быстро реагировать на изменение спроса.
Аренда не успевает за миграцией и мобильностью населения
Авторы исследования отмечают прямую связь между арендным рынком и перемещением населения. Жильё в аренду особенно востребовано людьми, которые переезжают в другой регион или приезжают из-за границы, устраиваются на новую работу, начинают учёбу, создают семью или используют аренду как промежуточный этап перед покупкой собственного жилья.
В 2021 году 20,4% жителей арендованного жилья составляли иностранцы. Исследователи отдельно отмечают, что перепись населения ещё не отражала значительного увеличения миграционного притока, произошедшего в последующие годы. Это означает, что демографическое давление на ограниченный арендный фонд могло стать ещё сильнее.
Особенно показательна статистика по провинциям. В 2021 году в 14 из 52 исследованных провинций число новых жителей превышало количество жилых объектов, предназначенных для аренды. В Толедо на одну арендуемую квартиру приходилось 1,54 прибывшего человека. Показатель выше единицы также фиксировался в Малаге, Теруэле, Авиле, Куэнке, Наварре, Альмерии и Аликанте.
Как выглядит типичное арендное жильё
Арендное жильё отличается от жилья, занимаемого собственниками. 78,6% арендованных объектов расположены в многоквартирных домах, тогда как среди жилья в собственности таких объектов 68,3%.
Средняя площадь арендованного жилья составляет около 75 квадратных метров против 89,6 квадратного метра у жилья, занимаемого собственниками. Мадрид и Барселона входят в число провинций, где арендуемые квартиры имеют особенно небольшую площадь и используются более интенсивно.
В арендном фонде также выше доля старых домов, особенно построенных до 1971 года, а вероятность отсутствия лифта выше, чем в жилье собственников. При этом исследование не обнаруживает районов, полностью состоящих из арендного жилья: арендуемые квартиры в целом находятся в тех же зданиях и городских районах, что и жильё собственников.
Дефицит может приводить к «переаренде» жилья
Ограниченность предложения создаёт условия для более интенсивного использования недвижимости. Исследование упоминает появление так называемых «переарендованных» квартир, где сдача отдельных комнат или размещение большего числа жильцов позволяет увеличить доходность каждого квадратного метра.
Однако такая модель одновременно приводит к снижению качества проживания. Авторы подчёркивают, что статистически подтвердить масштаб этого явления в рамках исследования не удалось, хотя подобная проблема зафиксирована в других исследованиях.
В результате испанский рынок аренды оказывается одновременно небольшим, географически концентрированным и малоподвижным. Это затрудняет быстрое увеличение предложения там, где спрос растёт из-за миграции, трудовой мобильности, учёбы или формирования новых домохозяйств.