Если арендатор в Испании несколько лет платил одну и ту же сумму и собственник не применял индексацию, возникает закономерный вопрос: может ли хозяин жилья теперь резко повысить аренду, учтя все пропущенные повышения? Ответ зависит прежде всего от условий договора и законодательства, действовавшего в соответствующие годы.
Главное различие заключается между обновлением арендной платы на будущее и взысканием недополученных сумм за прошлые месяцы. Сам факт того, что собственник не применял предусмотренную договором индексацию, не означает автоматически, что он может выставить жильцу счёт за всю разницу, которая накопилась за несколько лет.
Что говорит договор аренды
Первое, что должен проверить арендатор, — договор. В нём должна быть предусмотрена возможность изменения арендной платы. Согласно Закону об аренде городского жилья (LAU), во время действия договора арендная плата может пересматриваться в дату наступления очередной годовщины договора и в соответствии с условиями, согласованными сторонами.
Если в договоре нет соответствующего соглашения, собственник не может просто решить, что аренда должна была ежегодно расти вслед за инфляцией. Само по себе увеличение стоимости жизни не создаёт автоматического права на повышение.
Если же пункт об индексации есть, ситуация сложнее. То, что собственник в течение нескольких лет не пользовался своим правом на пересмотр, не обязательно означает окончательный отказ от него. В некоторых судебных решениях допускается учитывать не применённые ранее пересмотры при определении новой арендной платы на будущее.
Но это не то же самое, что требовать оплатить старую разницу задним числом.
Можно ли потребовать деньги за прошлые годы
Как правило, собственник не может превратить пропущенные индексации в автоматически возникший долг арендатора. Если человек в течение нескольких лет исправно платил установленную сумму, а хозяин принимал эти платежи, это само по себе не означает, что арендатор теперь должен доплатить разницу за все предыдущие месяцы.
Именно поэтому необходимо различать два понятия: накопленную индексацию и ретроактивное взыскание недоплаты.
Например, если арендатор пять лет платил 800 евро в месяц, а предусмотренные договором пересмотры не применялись, собственник не получает автоматически право потребовать всю разницу между фактически внесёнными 800 евро и суммой, которая могла бы получиться после ежегодных повышений.
Если основания для пересмотра существуют, новая сумма относится к будущим платежам.
Когда начинает действовать новая сумма
Статья 18 LAU устанавливает важное правило: обновлённая арендная плата становится востребуемой с месяца, следующего за тем, в котором арендодатель письменно сообщил арендатору о соответствующем увеличении.
В уведомлении должен быть указан применённый процент. В предусмотренных законом случаях арендатор также может запросить у Национального статистического института Испании (INE) подтверждение использованного индекса.
Таким образом, письмо от собственника имеет большое значение. Оно должно не просто сообщать о желании повысить аренду, а позволять понять, каким образом рассчитана новая сумма.
Дата договора имеет решающее значение
Нельзя рассчитать повышение одинаково для всех договоров. Важна дата заключения аренды, поскольку правила индексации менялись.
Для более старых договоров часто использовался индекс потребительских цен (IPC). Для договоров, заключённых после вступления в силу Закона о праве на жильё 26 мая 2023 года, применяется новый механизм, связанный с Индексом эталонного обновления арендной платы (IRAV).
Кроме того, в последние годы действовали временные ограничения на повышение арендной платы. В частности, для определённых пересмотров в 2022 и 2023 годах применялся предел в 2%, а в 2024 году — 3%.
Поэтому невозможно просто взять накопленную инфляцию за несколько лет и применить её к текущей арендной плате. Каждый год необходимо рассматривать отдельно и учитывать действовавшие тогда правила.
Что изменилось с появлением IRAV
IRAV используется как ориентир для обновления арендной платы по договорам, на которые распространяется новый порядок. Индекс рассчитывает INE, и он отличается от обычного IPC: его методика учитывает несколько факторов, связанных с динамикой цен.
Это особенно важно для собственников, которые пытаются восстановить несколько пропущенных индексаций. Нельзя взять сегодняшнее значение IRAV и механически применить его к предыдущим годам. Для каждого периода необходимо определить, какой индекс и какой законный предел действовали именно тогда.
Что проверить арендатору
Если после нескольких лет без изменений собственник прислал уведомление о повышении аренды, прежде чем соглашаться с новой суммой, стоит проверить несколько пунктов.
Во-первых, дату подписания договора. Во-вторых, наличие и формулировку пункта об индексации. В-третьих, годы, в которых пересмотр не проводился. В-четвёртых, индекс, который должен был применяться в каждый конкретный период. И наконец, действовавшие в эти годы ограничения.
Особенно важно проверить расчёт, если хозяин пытается одновременно повысить текущую аренду и потребовать доплату за прошлые месяцы. Эти требования имеют разную юридическую природу и не должны автоматически объединяться в одну задолженность.
Для собственника ситуация также требует аккуратного расчёта. Даже если договор предусматривает индексацию, нельзя просто увеличить плату на произвольную величину. Необходимо учитывать условия договора, дату каждой годовщины аренды, соответствующий индекс и ограничения законодательства.
Итог для арендатора
Несколько лет без повышения аренды не обязательно означают, что собственник навсегда потерял возможность пересмотреть плату. В определённых обстоятельствах пропущенные индексации могут учитываться при расчёте новой арендной платы на будущее.
Но это не означает автоматического права взыскать с жильца всю разницу за предыдущие годы. Новая сумма должна быть рассчитана по правилам, применимым к конкретному договору, а повышение должно быть надлежащим образом сообщено арендатору.
Поэтому при споре о повышении аренды в Испании имеет смысл не просто сравнивать новую сумму со старой, а восстановить историю договора по годам. Именно дата договора, пункт об индексации, применявшийся индекс и действовавшие ограничения определяют, насколько законно требование собственника.