Рынок студенческих резиденций в Испании столкнулся с парадоксом: спрос на жильё для студентов достиг рекордного уровня, но число новых проектов сокращается. По данным исследования Atlas Real Estate Analytics на 2026/27 учебный год, в стране насчитывается 677 390 студентов, которым требуется жильё в городе обучения. Это на 14,5% больше, чем в 2019 году.
При этом действующий фонд составляет 123 120 мест в 907 резиденциях. В среднем на одну доступную койко-место приходится 5,5 иногородних студентов. Однако этот показатель нельзя трактовать как буквальный дефицит более чем полумиллиона мест: часть студентов снимает обычные квартиры, живёт с соседями или использует другие варианты размещения.
Новых проектов становится недостаточно
Главная проблема проявляется в перспективе. Сейчас в Испании строится или находится на разных стадиях реализации 96 проектов общей вместимостью 19 505 мест. Это один из самых низких показателей последних лет. Одновременно 2026 год стал одним из лидеров по открытию новых объектов: к учебному году появились 21 резиденция и 5 628 новых мест.
По оценке Atlas, нынешнего портфеля проектов хватит примерно на три с половиной года при сохранении нынешнего темпа ввода. Даже если все заявленные объекты будут реализованы, к 2029 году соотношение снизится лишь до 4,75 студента на одно место. Поэтому текущий pipeline не способен полностью закрыть разрыв между спросом и специализированным предложением.
За последние пять лет предложение, тем не менее, заметно выросло. В 2021 году в Испании было 86 961 место, а в 2026-м — уже 123 120, то есть на 41,6% больше. Основной рост обеспечили современные частные резиденции: их фонд увеличился с 31 968 до 70 642 мест и теперь составляет 57,4% всего предложения. Традиционные colegios mayores, государственные и религиозные резиденции практически не изменили объём.
Одним из главных ограничений для дальнейшего строительства стала нехватка подходящих участков. Особенно остро проблема проявляется в крупных городах, где спрос сосредоточен рядом с университетами. Например, в самой Валенсии приходится 8,6 студента на одно место, тогда как в соседних муниципалитетах предложение значительно выше. Это указывает прежде всего на дефицит земли в востребованных районах и высокую стоимость участков.
Стоимость строительства также влияет на экономику проектов, но рынок способен учитывать её в финансовой модели. Административные процедуры увеличивают сроки реализации. А отсутствие подходящей земли невозможно компенсировать дополнительным финансированием.
География нового строительства постепенно меняется. В 2026 году 68% новых мест приходится на Мадрид, Сарагосу и Барселону. Больше всего открылось в Мадриде — 1 581 место, затем в Сарагосе — 1 285 и Барселоне — 1 052.
Однако по будущим проектам лидирует Валенсия: здесь заявлено 3 069 мест в 12 проектах. Далее идут Севилья с 1 408 местами, Малага — 1 295, Мурсия — 1 172, Гранада — 1 102 и Барселона — 1 084. Мадрид занимает только восьмое место с 966 местами.
По оценке консультантов, значительный потенциал сохраняется в Андалусии и Леванте. Среди крупных городов особенно выделяются Валенсия и Мурсия, а в небольших университетских центрах также сохраняется нехватка мест при слабой активности девелоперов.
При этом инвестиционный интерес к сектору не исчезает. В 2025 году объём сделок со студенческими резиденциями достиг 1,755 млрд евро — максимума за всю историю наблюдений. За первые семь месяцев 2026 года зарегистрировано шесть сделок на 480 млн евро с 6 264 местами.
Одновременно меняется структура инвесторов. Доля объектов, сменивших владельцев за последние три года, достигла 20,5%. Капитал, который раньше чаще вкладывался в строительство новых объектов, постепенно заменяется пенсионными фондами, суверенными инвесторами и крупными европейскими платформами, предпочитающими уже стабилизированные резиденции. Это помогает объяснить ситуацию, при которой инвестиции достигают рекордных значений, а число новых проектов сокращается.