Правительство Испании одобрило два королевских декрета с мерами по рынку жилья. Пакет включает продление некоторых договоров аренды на два года, ограничение ежегодного повышения платы на уровне 2%, новые правила для сезонной аренды и аренды комнат, а также меры по защите уязвимых арендаторов.
Отдельный декрет предусматривает автоматическое продление договоров аренды жилья при определенных условиях. Оба документа должны быть вынесены на голосование в Конгрессе, поэтому на момент публикации речь идет об одобренных правительством мерах, а их дальнейшая судьба зависит от парламентской процедуры.
Какие изменения предусмотрены
Действующие договоры аренды, срок которых истекает до 31 декабря 2028 года, можно будет продлить еще на два года. Такая продленная аренда должна запрашиваться самим арендатором. Одновременно предусматривается ограничение ежегодного повышения арендной платы на уровне 2%.
Отдельные правила устанавливаются для сезонной аренды и аренды комнат. Временные договоры не смогут длиться более 12 месяцев и должны будут содержать обоснование причины временного проживания. На такую аренду планируется распространить ряд гарантий Закона о городской аренде (LAU), включая ограничения по залогу, запрет взимать с арендатора комиссию агентства и действующие ограничения стоимости аренды.
Для аренды комнат предусмотрено дополнительное ограничение: общая сумма платежей за все комнаты в одной квартире не должна превышать максимальную цену, установленную для всей квартиры. Арендаторы комнат также получат гарантии, предусмотренные для обычной аренды. Эти правила не распространяются на автономные сообщества, где действует собственное регулирование данного вопроса, в частности Каталонию.
Механизм защиты от выселения для уязвимых семей без альтернативного жилья предлагается продлить до 31 декабря 2030 года. Кроме того, на два года предусматривается запрет для инвестиционных фондов на покупку жилья с целью спекулятивного использования.
В налоговой сфере пакет предусматривает ставку НДС 10% для туристического жилья. Также предлагаются налоговые стимулы для собственников, которые снижают арендную плату по сравнению с предыдущим договором, и льготы для арендаторов с годовым доходом менее 33 000 евро.
Еще одна мера касается покупки первого жилья. Предусмотрены кредиты ICO под 0% для финансирования первоначального взноса. Максимальный размер такого финансирования составит 20% стоимости недвижимости, но не более 50 000 евро.
Для Socimi — компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, — предлагается повысить налог на нераспределенную прибыль с 15% до 25%. Муниципалитетам также планируется предоставить возможность удваивать IBI для жилья, которое пустует более трех лет.
Отдельный декрет посвящен автоматическому продлению договоров аренды основного жилья. Если арендодатель не сможет обосновать отказ от продления в предусмотренных случаях, ему может потребоваться выплатить арендатору компенсацию. Конкретный механизм будет зависеть от окончательного текста нормы.
Для арендаторов практическое значение новых правил прежде всего связано со сроками договоров, возможным повышением платы и условиями временной аренды. Однако до завершения парламентской процедуры и публикации окончательных текстов нельзя считать все перечисленные меры окончательно вступившими в силу. Собственникам и арендаторам действующих договоров следует ориентироваться на действующее законодательство до официального вступления новых норм в силу.